Orman sayılan alanlardaki bazı otel, tatil köyü ve konaklama tesisleri, geçmişte Orman Kanunu’na göre verilmiş turizm izinleriyle kurulmuştur. Bu izinlerin dayanağı olan 6831 sayılı Kanun’un 17. maddesinin üçüncü fıkrası Anayasa Mahkemesince iptal edilip 2004’te yeniden düzenlenince turizm, orman izni verilebilecek faaliyetler arasından çıkmıştır. Bugün Orman Kanunu’nun 17/3 maddesine göre yeni turizm izni verilmez; ancak 8 Kasım 2003’ten önce kesin izne bağlanmış turizm izinlerinin hakları devam eder.
Bu tesislerin sahipleri yine de orman idaresiyle sürekli işlem yapar: tadilat, kapasite artışı, tür ve sınıf değişikliği, şirket devri, yıllık %2 gelir payı, irtifak hakkı ve 49 yılın dolmasıyla süre uzatımı. Bu işlemlerin tamamı 17/3 Uygulama Yönetmeliği’nin geçici 2. maddesinde ayrıntılı kurallara bağlanmıştır.
- Kimler: 8.11.2003’ten önce kesin izin almış turizm tesisleri (17/3 Yön. geçici md. 1/5)
- Yapılabilecekler: İzinli saha içinde tadilat, kapasite, tür ve sınıf değişikliği – Bakanlık onayıyla
- Komisyon: Bu tesislerin işlemleri ve irtifak hakkı talepleri Değerlendirme Komisyonunda (md. 26/2-a)
- Bedel: İlave proje bedelinin binde beşi arazi izin bedeli + %3 ORKÖY + %2 erozyon
- Gelir payı: Yıllık gayrisafi gelirin %2’si, takip eden yılın mayıs sonuna kadar
- Süre: 49 yıl; sonrasında rayiç bedelle 99 yıla kadar uzatma
Hangi Turizm İzinleri Devam Ediyor?
17/3 Uygulama Yönetmeliği geçici 1. maddenin 5. fıkrasına göre 6831 sayılı Kanun’un 17. maddesine göre 8/11/2003 tarihinden önce kesin izne konu edilmiş, ancak maddenin değişmesi sonucu artık izin verilemeyen turizm ve diğer izinlerin izin hakları devam eder. Aynı fıkraya göre:
- İzinli saha içinde kalmak kaydıyla mevcut tesislere tadilat, kapasite, tür ve sınıf değişikliği izni Bakanlık onayı ile verilebilir.
- Fıkradaki “ilave” ibaresi Danıştay Sekizinci Dairesinin 03.07.2024 tarihli ve E.2022/3180, K.2024/4095 sayılı kararıyla iptal edilmiştir; bu nedenle mevcut tesislere yeni bina eklenmesi talepleri dikkatle değerlendirilmelidir.
- Değişiklik nedeniyle izin verilemeyecek talepler için geçmişte verilmiş ön izinler kesin izne dönüştürülemez, resen iptal edilmiş sayılır.
8.11.2003 öncesi turizm kesin izinlerinin işlemleri ile irtifak hakkı kurulması talepleri Bakan Yardımcısı başkanlığındaki Değerlendirme Komisyonunca değerlendirilir (md. 26/2-a). Kültür ve Turizm Bakanlığının 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’na göre yaptığı tahsis talepleri de aynı komisyonda değerlendirilir (md. 26/2-b). OGM’nin 10.10.2025 tarihli yazısına göre 2003 öncesi turizm izinlerinin ORBİS’e veri girişi henüz yapılmamıştır; bu izinlerin yıllık kontrolleri fiziksel tutanakla yürütülür.
Tadilat, Kapasite, Tür ve Sınıf Değişikliği Bedelleri
İzinli saha içinde kalmak kaydıyla bedellendirmeye esas tadilat, kapasite, tür ve sınıf değişikliği izinlerinde Kültür ve Turizm Bakanlığınca turizm yatırımı türleri için her yıl belirlenen birim maliyetlere göre ilave proje bedeli hesaplanır ve bunun üzerinden alınır (geçici md. 2/5):
| Kalem | Oran |
|---|---|
| Arazi izin bedeli | İlave proje bedelinin binde beşi (‰5) |
| ORKÖY bedeli | İlave proje bedelinin %3’ü (2634 s.K. md. 15’e göre tahsil – geçici md. 2/12) |
| Erozyon bedeli | İlave proje bedelinin %2’si |
| Ek taahhüt senedi ve ek teminat | Her değişiklikte |
Örnek: Kültür ve Turizm Bakanlığı birim maliyetlerine göre ilave proje bedeli 40.000.000 TL olan bir kapasite artışında ek arazi izin bedeli 200.000 TL, ORKÖY bedeli 1.200.000 TL, erozyon bedeli 800.000 TL olur. Kapasite, tür veya sınıf düşerse bedellerde indirim yapılmaz (geçici md. 2/5). Belge düzenlenmiş tesislerdeki tür ve sınıf değişikliklerinde fark, kapasite artışlarında ek arazi izin bedeli, Bakanlığın belgeyi düzenlediği tarihteki yılı birim maliyetleri üzerinden hesaplanır (geçici md. 2/19).
Müteakip yıllara ait arazi izin bedelleri BAK oranında artırılarak izin başlangıç tarihinden itibaren en geç bir ay içinde her yıl tahsil edilir (geçici md. 2/13). Teminat toplam proje bedelinin %3’üdür; süre uzatımlarında, devirlerde ve on yılda bir güncellenir (geçici md. 2/14).
Yüzde 2 Gayrisafi Gelir Payı
Yatırımın işletmeye geçtiği tarihten başlamak üzere, izinli arazi üzerinde kurulan işletmelerin yıllık satış hasılatı, hizmet satışları, kira ve faiz gelirleri ile diğer olağan ve olağandışı gelirlerinin toplamının %2’si orman idaresine ödenir (geçici md. 2/11):
- Ödeme takip eden yılın mayıs ayı sonuna kadar yapılır.
- Vergi dairesine verilen gelir tablosu ve %2 hesaplama cetveli yeminli mali müşavire tasdik ettirilir.
- Tesis kısmen orman sayılan alandaysa pay, orman alanının toplam alana oranıyla hesaplanır.
- Tesis kiraya verilmişse kiraya verenden kira bedeli üzerinden, son kiracı olan işleticiden işletme hasılatı üzerinden %2 alınır; kiracı taahhüt vermezse kiraya verenden alınır.
- ATM cihazı gibi hasılatı tespit edilemeyen kiralamalarda kiralama bedelinin %50’si alınır (geçici md. 2/18).
Devir, Hisse Devri ve İşlettirme
| Durum | Koşul | Dayanak |
|---|---|---|
| İrtifak hakkı kurulmamış kesin izin – tesis açılmadan | Müteşebbis şirket sermayesinin %51’ini elinde tutar; devralan güncellenmiş arazi izin bedeli, teminat ve yeni taahhüt senedi verir | geçici md. 2/6 |
| İrtifak hakkı kurulmamış kesin izin – tesis açıldıktan sonra | Devralan güncellenmiş arazi izin bedeli, teminat ve yeni taahhüt senedi verir | geçici md. 2/6 |
| İrtifak hakkı kurulmuş kesin izin | Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının uygun görüşü; güncel bedel, teminat, yeni taahhüt senedi | geçici md. 2/7 |
| Şirket hisse devri veya unvan değişikliği | Önceki taahhütleri ve borçları kabul eden ek taahhüt | geçici md. 2/8 |
| Tesisin üçüncü kişilere işlettirilmesi | Bakanlık izni; alt ünitelerde yalnızca bilgi verilir | geçici md. 2/10 |
Her türlü devirde devredenin devir tarihine kadarki, devralanın devir tarihinden izin sonuna kadarki hukuki ve mali sorumlulukları devam eder (geçici md. 2/9). Kesin iznin irtifak hakkına dönüştürülmesi talepleri Bakanlık görüşüyle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına gönderilir; irtifak hakları üzerinde kat irtifakı kurulamaz (geçici md. 2/15).
Süre Dondurma, İptal ve Rayiç Bedelle Uzatma
- Dondurma: Dava açılması veya müteşebbisin iradesi dışında yatırımı imkânsız kılan ve Bakanlıkça uygun görülen bir idari işlem halinde izin süresi dondurulabilir; geçmiş borçlar gecikme zammıyla ödenir, yeniden başlangıçta toplam proje bedelinin binde beşi yıllık bedel olarak taahhüt edilir. Dondurulan süreden bedel alınmaz; engel kalkınca idareye bildirilmezse geçen süre bedeliyle sayılır (geçici md. 2/1-2).
- Turizm belgesi: Turizm yatırım veya işletme belgesi iptal edilirse en geç bir yıl içinde yeni belge orman idaresine verilir; aksi halde izin iptal edilir (geçici md. 2/3).
- İptal sonuçları: Süre dolması, vazgeçme, taahhüde aykırılık veya turizm belgesinin alınamaması halinde izin Bakanlık onayıyla sona erer; Devlet ormanındaki bina ve tesisler en geç üç ay içinde bedelsiz olarak orman idaresine geçer (geçici md. 2/16).
- 49 yıl sonrası: Kesin izin süresi uzatmalar dahil 49 yılı geçemez; yükümlülüklerini yerine getiren izin sahiplerinin süresi rayiç bedelle 99 yıla kadar uzatılabilir (md. 15/1, 16/1). Turizm izinlerinde rayiç bedel, Kültür ve Turizm Bakanlığı birim fiyatlarıyla bulunan toplam proje bedelinin %5’i, termal ve kış turizminde %2,5’idir ve her yıl BAK oranında artırılır (geçici md. 2/17).
Bu Hizmette Bizim Hazırladıklarımız
- Eski izin olurları, taahhüt senetleri ve tutanakların incelenmesi; izinli saha sınırlarının güncel orman kadastrosu ve kıyı kenar çizgisiyle çakıştırılması,
- Tadilat, kapasite, tür ve sınıf değişikliği dosyası için vaziyet planı, koordinat özet çizelgesi, saha analizi ve ilave proje bedeline göre bedel hesap tablosu,
- Devir, hisse devri, irtifak hakkına dönüşüm ve rayiç bedelle süre uzatımı dosyalarının hazırlanması ve takibi.
%2 gelir payı beyanındaki yeminli mali müşavir tasdiki ve tesislerin mimari projeleri ilgili meslek mensuplarınca hazırlanır. Bu iş OMO 2026 asgari ücret tarifesinde 181 numaralı kaleme (“daha önce izin verilmiş turizm izni sahalarında dosya tanzimi”) karşılık gelir.
Sıkça Sorulan Sorular
Soru 1: Bugün orman alanında otel yapmak için orman izni alınabilir mi?
Cevap: 6831 sayılı Kanun’un 17/3 maddesinin bugünkü metninde turizm tesisleri yer almaz; bu nedenle bu madde kapsamında yeni turizm izni verilmez. 8.11.2003’ten önce kesin izne bağlanmış turizm izinlerinin hakları ise devam eder (17/3 Uygulama Yönetmeliği geçici md. 1/5).
Soru 2: Eski turizm izinli otelde kapasite artırılabilir mi?
Cevap: İzinli saha içinde kalmak kaydıyla mevcut tesislere tadilat, kapasite, tür ve sınıf değişikliği izni Bakanlık onayıyla verilebilir. İlave proje bedelinin binde beşi arazi izin bedeli, %3’ü ORKÖY ve %2’si erozyon bedeli olarak alınır (geçici md. 1/5, 2/5).
Soru 3: Yüzde 2 gelir payı ne zaman ve nasıl ödenir?
Cevap: İşletmeye geçiş tarihinden itibaren yıllık gayrisafi gelirin %2’si, takip eden yılın mayıs ayı sonuna kadar ödenir. Gelir tablosu ve hesaplama cetveli yeminli mali müşavire tasdik ettirilir (geçici md. 2/11).
Soru 4: Turizm izninde teminat ne kadardır?
Cevap: Teminat toplam proje bedelinin %3’üdür; izin başlangıcında bir defa alınır, süre uzatımlarında, izin devirlerinde ve on yılda bir güncellenir. Genel bütçeli idareler ile kamu kurum ve kuruluşlarından teminat alınmaz (geçici md. 2/14).
Soru 5: Turizm izinli tesis satılabilir veya devredilebilir mi?
Cevap: Evet, Bakanlıkça devredilebilir. İrtifak hakkı kurulmamışsa tesis açılana kadar müteşebbisin sermayenin %51’ini elinde tutması gerekir; irtifak hakkı kurulmuşsa Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının uygun görüşü aranır. Devralan güncellenmiş bedel, teminat ve yeni taahhüt senedi verir (geçici md. 2/6-7).
Soru 6: Şirket hissesi satıldığında orman idaresine bildirim gerekir mi?
Cevap: Şirket hisse devri veya unvan değişikliği talep edilmesi halinde; izin sürelerine bağlı kalmak, önceki taahhüt senedi hükümlerini ve tüm borçları kabul eden ek taahhüt verilmek kaydıyla Bakanlıkça izin verilebilir (geçici md. 2/8).
Soru 7: 49 yıllık izin süresi dolunca ne olur?
Cevap: Yükümlülüklerini yerine getirmiş izin sahiplerinin süresi rayiç bedel üzerinden 99 yıla kadar uzatılabilir (md. 16). Turizmde rayiç bedel toplam proje bedelinin %5’i, termal ve kış turizminde %2,5’idir ve her yıl BAK oranında artar (geçici md. 2/17).
Soru 8: Dava nedeniyle yatırım durursa izin süresi işlemeye devam eder mi?
Cevap: Dava açılması veya müteşebbisin iradesi dışında yatırımı imkânsız kılan bir idari işlem halinde, şartlar yerine getirilerek izin ve irtifak süresi dondurulabilir; dondurulan süre için bedel alınmaz ve süre izin süresinden sayılmaz (geçici md. 2/1-2).